Semanario REGION®

Del 13 al 20 de abril de 2017 - Año 27 - Nº 1.266 - R.N.P.I. Nº 359581

¿Se puede comprar en cuotas pagando como si fuera un alquiler?

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Por ahora el Crédito Hipotecario UVA es para casas o departamentos terminados y del total, financia solamente hasta un 80%. En algunos casos, la cuota puede ser similar o aún más baja que la de un alquiler. No obstante hay que tener en cuenta que es necesario tener ahorrado al menos el 20% restante del valor total de la operación inmobiliaria, contar con el ingreso mínimo requerido -que no es tan alto como en otras operatorias- y que el monto a pagar por cuota va a estar atado a la inflación.

Si bien en el ámbito de la provincia de La Pampa especialmente, hay posibilidades de que muchas familias puedan acceder a una casa de barrio a través de los clásicos planes de viviendas sociales, sabido es que muchos prefieren tener la posibilidad de poder adquirir una propiedad a su gusto mediante alguna financiación crediticia, pero hasta ahora esa realidad era algo muy costoso.
La aparición del Crédito Hipotecario UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) a 30 años, actualizado por la inflación, resulta una posibilidad accesible para lograr ser propietario de una vivienda con el pago de una cuota mensual similar a la de un alquiler, algo que no se daba desde la década del ‘90. El riesgo que conlleva es precisamente, el movimiento inflacionario, aunque de todas maneras en la actualidad, los alquileres no están fijos sino que también se rigen con actualizaciones constantes.

Según un informe elaborado por el periodista especializado Carlos Arbia, publicado en el sitio www.infobae.com, se puede apreciar el funcionamiento de esta herramienta crediticia que por ahora, ofrece el Banco Nación Argentina, el Banco Provincia de Buenos Aires y el Banco Ciudad, pero seguramente otras entidades lo harán en breve bajo este sistema -créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo ó )- que permite calificar con un nivel de ingresos menor al de un crédito hipotecario tradicional a tasa fija.
Entre las entidades privadas que hemos podido ver que mencionan el uso de esta normativa en nuestro ámbito, están los bancos Galicia, Santander y Francés.
También hace poco, el Banco de La Pampa dijo que implementaría algo similar, aunque en menor plazo y menor monto -es conveniente consultar-.

Un ejemplo de números
La nota de infobae reproduce parcialmente un informe de la consultora “Reporte Inmobiliario” -informe basado sobre valores la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pero que bien vale de ejemplo por los números que exhibe-, donde se aprecia que hoy ya es más barata la cuota de un crédito Hipotecario UVA para comprar una vivienda, que el valor mensual del alquiler de un departamento de similares características.
El informe describe distintos casos, como por ejemplo: la compra de una propiedad de 45 m2 en Capital Federal, tomando como valor una inversión neta de u$s 91.100 dólares, lo que significa (al 10 de abril, momento del informe) $1.421.500
En este caso, el valor de la cuota mensual de un Crédito Hipotecario UVA llega a unos $5.200, en tanto que el pago del alquiler mensual por una vivienda de esas características en Buenos Aires ronda los $6.100.
Este valor de $5.200 incluye la cuota inicial por la financiación del 80% del valor de la unidad. En este caso la cuota para pagar el crédito es un 17% mas baja que el valor que se paga por el alquiler mensual de una vivienda similar. Por otra parte, el ingreso promedio demostrable para acceder al crédito para la compra de una vivienda de esas características es de aproximadamente unos $21.000.
Volviendo al ejemplo, tomando una de las opciones promedio del informe mencionado, donde se calcula el valor de un departamento en u$s 91.100 (aprox. $1.421.500), la resultante es, nuevamente, que el valor de la cuota del crédito a 30 años sería de $5.200 frente a $6.100 que costaría el alquiler mensual de la misma.

IMPORTANTE: Hay que mencionar que si bien la cuota inicial del crédito puede ser más baja que el valor del alquiler, el tomador del crédito tiene que tener ahorrado el 20% restante del valor del inmueble, que en este caso mencionado, el Banco Nación no financia.
Para una propiedad de los valores descriptos, esa suma es aproximadamente de unos $300.000

Solo una orientación
La presente nota pretende ser solo una orientación para el lector, que ejemplifique una posibilidad real que el tomador de un crédito deberá evaluar personalmente, visitando la oficina correspondiente al banco con quien desee operar. La decisión que cada persona o grupo familiar tome, corre por exclusiva cuenta y responsabilidad del o de los solicitantes.

 

BCRA: Bancos y Plazos distintos

Un estudio de investigación del Banco Central, describió las distintas condiciones de los créditos hipotecarios indexados por UVA, señalando que los mismos no son uniformes y que presentan ciertas diferencias entre los bancos y también son distintas si el deudor es cliente o no de la entidad donde los plazos ofrecidos se ubican entre 15 y 30 años; las tasas de interés nominales fijas entre 3,5% y 8,5%; la relación cuota/ingreso varía entre 25% y 35%; y la relación préstamo/valor de la propiedad (LTV) se ubica entre el 60% y 80%.

Principales puntos a favor de los créditos UVA sobre el crédito hipotecario tradicional:
1) A diferencia de los préstamos hipotecarios tradicionales, en pesos y ajustados a una tasa de interés nominal en la mayoría de las veces variable, estos créditos UVA tienen una cuota inicial mucho menor para cada monto y plazo determinados.
2) En un crédito en UVA no es necesario que las cuotas iniciales busquen compensar la eventual pérdida futura del valor real del monto prestado en un contexto de inflación. Esto se debe al mecanismo de denominación utilizado que se relaciona con la evolución del índice general de precios que evita la licuación del capital adeudado. Otra diferencia con los créditos a tasa de interés nominal, donde las cuotas iniciales tienden a ser tan alta porque al tomador del crédito se le pide desembolsar en un año aproximadamente un cuarto del monto del préstamo obtenido.
3) Por su caractetística, el crédito en UVA tiene un efecto potencial de ampliar el acceso a la compra de la casa propia, porque en hogares con ingresos menores se puede acceder al servicio por primera vez; también, en el caso para un mismo nivel de ingreso, los solicitantes pueden acceder a un monto de préstamos (y valor de la vivienda) mayor.


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