En nuestra sociedad, la vivienda es la entidad que debe reunir las condiciones básicas para posibilitar a sus habitantes el desarrollo y celebración de actividades de la vida cotidiana, estando íntimamente ligada con las condiciones de alimentación, la higiene personal, el descanso y la interrelación con los semejantes.
La vivienda abarca, entonces, un concepto que incluye un conjunto de aspectos culturales, económicos, políticos, legales, físicos y territoriales interrelacionados; abarcando la defensa y promoción del derecho que posee toda persona, a gozar de espacios adecuados que garanticen la dignidad, privacidad, seguridad y permanencia para la realización de todas las actividades y potencialidades de los individuos y de la sociedad.
La vivienda tiene un papel decisivo en la calidad de vida de las personas e implica el acceso a servicios considerados esenciales para alcanzar niveles mínimos de bienestar. Igualmente, la vivienda suele representar la principal inversión económica y patrimonio más importante de los hogares de ingresos medios y bajos, constituyéndose en una fuente importante en la estrategia de supervivencia familiar. El derecho a la vivienda es considerado en el mismo nivel que el de la salud y el de la educación; asimismo, la declaración de los derechos humanos establece que la vivienda es un derecho básico y posibilita otros derechos.
Es ineludible entonces el deber del Estado de posibilitar el acceso a la vivienda, pero son igualmente importantes otras obligaciones como:
-La contribución del Estado a la inclusión social garantizando el acceso equitativo al suelo urbanizado.
-La equidad en la distribución de las cargas sociales y de los servicios públicos.
-La diversidad que debe atender el Estado en el problema de la vivienda.
Botín político
Lamentablemente, la vivienda social ha sido históricamente un botín político, a través del cual el Estado Provincial sólo atiende la demanda habitacional de los sectores supuestamente de menores recursos, dedicándose solamente a administrar la oferta centralizada del gobierno nacional a través del Plan Federal, subsidiando viviendas sin preocuparse por analizar las condiciones en que los beneficiarios reciben las mismas, y mucho menos en la forma en que serán canceladas en el futuro, de hecho el recupero es históricamente muy inferior al 50%, a pesar de que, desde hace años, una ley provincial “congeló” el valor de la cuota en un tope de $100.
Clase Media excluída
Paralelamente, el estado provincial desatiende sistemáticamente los intereses de un sector de la sociedad que queda excluido de éste sistema y de la oferta del mercado: la clase media.
Éstos “intereses” son en realidad necesidades, que tienen que ver directamente con una situación de carencia, que en muchos casos deviene en una condición de pobreza.
Sin exagerar, la imagen socialmente consensuada de “pobreza” acepta la definición de “estado permanente de no satisfacción de necesidades básicas”. La carencia de vivienda es, para el sector medio de la sociedad, una necesidad básica insatisfecha, y genera, para estas familias, una situación de inserción imperfecta, desventajosa y precaria en el tejido y en la estructura del conjunto social, es decir, una situación de desigualdad y de exclusión.
Esta desigualdad y exclusión tienen su escenario; tienen su manifestación socio espacial.
Se manifiestan en la imposibilidad que tiene el sector medio de la sociedad de acceder al suelo urbanizado como consecuencia de los altos precios del mismo.
Éste síntoma, implica entonces la existencia y persistencia de la informalidad del mercado de tierra; y el diagnóstico es que esto ocurre por la incapacidad estructural de proveer suficiente oferta de suelo con infraestructura y servicios a precios accesibles para todos los sectores de la población. El problema entonces no es tanto el acceso al suelo, sino el acceso al suelo urbanizado y con servicios.
Se podría decir entonces que la baja oferta de suelo urbanizado y servido sería uno de los motores que empujan los precios del suelo hacia arriba.
Inflación artificial
La inflación artificial del sector inmobiliario hace que los terrenos y las casas se vuelvan inalcanzables para los sectores medios, rompiendo así una lógica de autoabastecimiento de viviendas de éstos sectores, que antes compraban su lote en cuotas y de a poco construían su casa. Parte del problema es que hoy se piensa a la vivienda como un bien de cambio, como si fuera un automóvil.
Por otra parte, las inversiones en tierra y vivienda desde el sector privado, desde hace décadas, NO están orientadas a sectores socioeconómicamente bajos o medios, porque los sectores de altos ingresos garantizan mayor rentabilidad. La producción social construye informalmente, entonces, las dos terceras partes de las ciudades; viviendas construidas con autofinanciación, sin participación de profesionales y sin regulación del Estado.
La insuficiente oferta de suelo urbanizado y servido genera los precios altos, las situaciones de informalidad y por lo tanto, condiciones favorables para el crecimiento de la pobreza urbana.
Según informes del BM y FMI para nuestra región, el ingreso promedio en EEUU es diez veces superior al de América Latina y además está mejor distribuido; sin embargo, los precios promedio del suelo urbanizado y servido por m2 son similares (48 u$s/m2 en EEUU y 53 u$s/m2 en las ciudades de Latinoamérica).
Entonces, la informalidad es el refugio de los sectores sociales que no pueden acceder a la tierra urbanizada a través del mercado formal; en el mercado informal acceden al suelo caro y sin servicios y esto aumenta las posibilidades de estar excluido del mercado y de sufrir el progresivo empobrecimiento del grupo familiar, además de la casi seguridad de nunca poder edificar.
A partir de éste punto el círculo vicioso se articula con la especulación, dado que la escasez de suelo urbanizado y con servicios es causa directa de la retención del mismo por parte de los propietarios, operación que es posible debido a la débil carga fiscal y a las expectativas de valorización de las tierras.
Ésta cadena se transforma así en un círculo que alimenta la especulación a costa de la informalidad y la pobreza de los habitantes y de la precariedad institucional y fiscal del gobierno.
La responsabilidad que le cabe al Estado
La pregunta cae de madura: ¿Cómo pueden acceder, primero al suelo urbanizado y luego a la vivienda, los excluidos de la política habitacional del Estado y del mercado inmobiliario?
La respuesta es simple: El Estado Provincial debería, por un lado diversificar su política de vivienda, segmentando la demanda y asignando más racionalmente los recursos; y por otro, desarrollar una política de control del mercado inmobiliario, considerando que la producción social de suelo urbano es un factor de equidad social.
¿Y mientras tanto?
¿Aquí y ahora?
Mientras tanto, la forma de encarar la problemática habitacional de la clase media podría ser:
Asociarse, la asociatividad tiene grandes beneficios:
1) La incidencia del costo del terreno (o suelo urbanizado) disminuye considerablemente, en el caso de que se comprara terreno si urbanizar, de igual forma los costos de urbanización también disminuyen, al prorratearse entre las familias que forman parte del emprendimiento.
2) Es sabido que los costos de construcción se reducen considerablemente cuando los volúmenes de materiales se comercializan en mayor cantidad, igualmente se pueden obtener mejores precios en la contratación de la mano de obra, y hasta incluso pensar en la contratación de pequeñas empresas constructoras, lo cual, además del ahorro, podría significar una mayor seguridad legal.
3) También la tarea profesional, e incluso el conjunto de trámites de aprobaciones, permisos e impuestos, pueden significar una importante baja en los costos.
-Para esto es imprescindible la consulta y asesoramiento permanente de un profesional que, por ejemplo, pueda determinar que el terreno a adquirir permita una posterior subdivisión de las unidades habitacionales, para una escrituración por separado.
-También, es necesario la resolución legal de algunos detalles que hacen a la organización del grupo emprendedor; en cuanto a las formas en que se llevará a cabo el emprendimiento habitacional, eventual valor de cuotas, etc.
-El punto anterior puede ser resuelto con mayor simplicidad si los emprendedores pertenecen a un mismo gremio, mutual, etc., hecho que también permitiría tomar créditos hipotecarios a menores tasas, etc.
Colaboración: Arq. Alfredo Ibañez |
