Objetivos
Principalmente: desplazar el centro comercial de la ciudad; ampliar las posibilidades constructivas de zonas específicas; igualar norte y sur de Santa Rosa y que las edificaciones empiecen a «mirar» lugares como el Parque Municipal «Don Tomás», el ex Molino Werner y la zona del ferrocarril para aprovechar las vistas de espacios verdes. Asimismo se espera aumentar la densidad poblacional del centro y vías del ferrocarril; e impulsar la renovación constructiva en la zona céntrica, con normas que aumentan los rendimientos de las posibilidades constructivas a igual superficie de parcela.

¿Qué es un Código Urbanístico?
Es un «proyecto de ciudad», que por medio de limitaciones se regula cómo crece la misma y cuál es el perfil que tendrá en un futuro cercano. Según las diferentes zonas y corredores se aplican distintos indicadores urbanísticos regulatorios. Estos son:• Las alturas máximas permitidas de edificios. • El Factor de Ocupación del Suelo (FOS) máximo en la parcela (superficie cubierta sobre el área del terreno). • Los retiros de fondo, frente y laterales. • La densidad y el carácter del distrito, etc. El Código Urbanístico 2004 representa una nueva conformación del plano de normativa, habiendo una diferenciación de Zonas (conformadas por grupos de manzanas - Ver ilustración) y Corredores Comerciales (que son las avenidas y las arterias principales).

Arq. Javier Hernández, Director de Planeamiento Urbano y Obras Particulares de la Municipalidad de Santa Rosa.

Descomprimir el centro
Uno de los fines de este cambio es «posibilitar un mayor crecimiento en cuanto a las inversiones que se hagan en la ciudad, fundamentalmente en el sector céntrico, el micro­centro, y tenemos la idea de que se pueda desplazar el centro de gravedad del centro comercial hacia el sector norte de las vías, en el terreno del ferrocarril. Con esto, además de desahogar el centro comercial que está asfixiado desde lo vehicular, aumentamos la densidad porque actualmente vive poca gente. La densidad de los barrios periféricos sería correcta, por eso se trabajó en la posibilidad de incrementar la densidad edilicia en el centro» explicó Hernández.

La zona centro antes estaba dividida en 3 sectores, ahora es una sola zona denominada CR1. La anterior división producía «un corte de ciudad en pirámide, dándole la espalda al Parque Don Tomás. Ahora, se igualó todo el centro como zona, y se permite planta baja y 12 pisos con la posibilidad de que la construcción de torres se vayan movilizando y tomando mejores vistas hacia el sector Oeste sobre dicho Parque» detalló.

Tendencia mundial
Hernández aseguró que revalorizar los lugares de costa es una tendencia mundial, que en nuestro país ya ocurrió en sitios como Puerto Madero, en Buenos Aires, y ahora en Rosario en la costa del río. «Las ciudades que tenían una actitud de costa, la están consolidando. A principios de siglo pasado estas ciudades les dieron la espalda porque era el lugar de servicios. Esto fue revertido a nivel mundial, y en la última década en nuestro país con Puerto Madero y últimamente en Rosario donde las torres de mayor altura son con vista al río» señaló. «Haciendo un paralelo, a la escala de Santa Rosa, las mejores visuales naturales son el Parque Don Tomás y, construida, el edificio del ex Molino Werner, donde se pretende que exista una diversidad de usos para apuntalar la posible inversión». El proyecto de inversores privados incluiría oficinas públicas y privadas, comercios, entretenimiento, gastronomía, acompañado por edificios de alta densidad para viviendas. «Este es el sector (E9) de máxima altura de toda la ciudad donde se permite planta baja y 18 pisos» especificó el arquitecto.

Centro y Ferrocarril
«En el microcentro, que tiene un ahogo de locales comerciales que no pasan de las calles Pico, Avellaneda y Sarmiento, se generan las posibilidades para que este centro se vaya desplazando hacia el espacio verde de las vías de ferrocarril, que es el ‘centro’ de la ciudad. Un gran espacio verde que está vacío, donde no hay altura, no hay primer piso… Y está a dos cuadras del centro actual. Es decir que igualamos las condiciones de construcción de un lado y de otro de la vía. Además le dimos un incremento para tentar al inversor, de planta baja y 15 pisos» dijo Hernández. Además ahora hay algunas ventajas en cuanto al retiro de frente. «Aparece una nueva figura de ‘semi torre’ para todas aquellas parcelas de igual o menor ancho de 12 metros, que en el centro hay muchas y actualmente se desaprovechaba su potencial, donde se puede construir un edificio en torre apoyado en uno de sus laterales y con un retiro de 4,5 del otro» agregó.

Asimismo en la zona que comprende el marco del ferrocarril y la calle El Fortín (CR2b), «se llevó a la planta baja una posibilidad de uso de hasta un 90 % del lote. Esto es muy bueno para usos comerciales. También en este distrito y en el céntrico (CR1) se elevó el FOS de un 60% a un 80%» indicó el funcionario.

En los barrios
«Se redefinieron algunos sectores como zona norte, distritos R3, R5 y R6, otorgándoles nuevos límites acordes con la densidad y de acuerdo a las parcelas existentes. Hacia el sector de Toay hubo una redefinición del distrito Productivo Urbano, que es Los Hornos, extendiéndolo hasta conectarlo con las vías» . También, por debajo del Parque Industrial, se conformó un distrito Productivo Intensivo y de servicios. Además se permiten parcelamientos en torno a la Ruta 35 para actividades productivas o de servicios en una profundidad de 200 metros desde la ruta.

Corredores Comerciales
Conformados por las avenidas y las arterias principales, ahora están divididos en 8 diferentes categorías. «Circunvalación y Ruta 35 al Norte (C1), sobre el terreno de la Colonia Penal donde estamos haciendo gestiones para ubicar la futura Terminal de Ómnibus, es Corredor Comercial y de servicios, como restaurantes, talleres, gome­rías, etc., el paso para el viajero. En Circunvalación Sur y Ruta 35 Sur (C5), es semi industrial y de servicios productivos. En Ruta 5 (C4), Corredor Comercial recreativo, apuntalando hasta la calle F. Niotti todos los usos de confiterías (no bailables), bar, gastronomía, etc. Desde la calle Niotti por la Ruta 5 hasta el fin de la jurisdicción municipal se pretende que sea la zona donde se puedan construir las confiterías bailables y se consoliden los usos recreativos. La avenida Perón (C6) se consolida como un Corredor Residencial, con comercios a escala» enumeró Hernández.

Otro corredor está en calles Felice y Altolaguirre (C8) , «que también llamamos recreativo y se permiten actividades comerciales relacionadas con el espejo de agua, como venta de carnada, alquiler de kayaks, cuatriciclos, caballos, etc.»

El Corredor 7 (C7) está comprendido por las avenidas Argentino Valle y Belgrano «donde se trata de preservar las características constructivas existentes de la zona, cuyo perfil se encuentra consolidado en más del 90%. Se incrementó el requerimiento constructivo de las inversiones, donde se debe construir sin excepción, por ejemplo departamentos, pero del tipo vivienda multi­familiar de dos dormitorios con balcones y terraza, con cierta calidad de construcción en relación a lo existente».

Los corredores categoría C2 y C3 «son las antiguas arterias que se recategorizaron de acuerdo a la escala de la calle. El 2 (Ameghino y otras) es mucho más permisivo en cuanto a uso y superficie, que el 3 (Gil, Rivadavia, etc.) que son las calles de menor ancho».

Comercios en grandes superficies
En cuanto al polémico tema de los hipermercados, Hernán­dez expresó que se regulan según la ordenanza que establece que en la zona urbana se permiten hasta 1.800 metros cubiertos, y que fuera de la Av. de Circunvalación no hay límites, aunque advirtió que dicha cuestión tiene un alto contenido político más que técnico o urbanístico. Finalmente el titular de la Dirección de Planeamiento Urbano y Obras Particulares mencionó que el nuevo Código Urbanístico 2004 prevé beneficios y flexibilidades para los lotes de los barrios FONAVI, con ampliación de indicadores, que ahora no tendrán que pedir excepciones para realizar ampliaciones, entre otras ventajas.