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Semanario
REGION®
Del 30 de octubre al 5 de noviembre de 2009
Año 19 - Nº 922 -
R.N.P.I. Nº 359581
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Arquitectura legal -
Por Valeria Elizabeth Nerpiti (*)
Balcones que matan... ¿Quién responde? |
BALCÓN, ventana grande abierta desde el suelo y provista de barandilla. La misma barandilla que protege de las caídas de los balcones (Diccionario Básico de la Construcción, J. Zurita Ruiz, Ed. CEAC, pág. 37).
El balcón es uno de los espacios proyectados como expansión semicubierta o descubierta del ambiente que lo precede. Su diseño involucra a la totalidad de la fachada.
Desde el punto de vista mediático es, a menudo, foco de atención por los habituales derrumbes o caídas de partes de material provocando diversos daños en transeúntes, automóviles e incluso la muerte de quienes, ocasionalmente, estaban sobre ellos.
Cuando se apunta a las causas que dan origen a los trágicos hechos, surgen básicamente cuatro: vicios en el proyecto, vicios en la construcción, vicios por mal uso y vicios en el mantenimiento del edificio.
Pero, es precisamente la baranda o barandilla el elemento que presenta mayores riesgos, sin embargo pasan inadvertidos a la mirada de proyectistas, constructores, propietarios y administradores.
Pto. Madryn: amenaza de clausura en edificio por balcones con barandas metálicas abiertas.
Buenos Aires: muere una persona que cae a la acera desde el 6º piso de un edificio. Cedió la baranda del balcón.
Son éstos, solo algunos de los tantos casos que habitualmente se leen y escuchan en los medios de comunicación.
Si analizáramos la segunda noticia encontraríamos que nuestro Código Penal prevé en su artículo 86 la figura del delito de homicidio culposo, que reza “Será reprimido con prisión de seis meses a cinco años e inhabilitación especial, en su caso, por cinco a diez años al que por imprudencia, negligencia, impericia en su arte o profesión o inobservancia de los reglamentos o de los deberes a su cargo, causare a otro la muerte”; y en su artículo 189 el estrago culposo que dice “Será reprimido con prisión de un mes a un año, el que por imprudencia o negligencia, por impericia en su arte o profesión o por inobservancia de los reglamentos u ordenanzas, causare un incendio u otros estragos. Si el hecho u omisión culpable pusiere en peligro de muerte a alguna persona o causare la muerte de alguna persona, el máximo de la pena podrá elevarse hasta cinco años.” (Texto según ley 25.189 B.O. 28/10/99)
Según el artículo 77 del Código Penal la expresión “reglamentos u ordenanzas”, comprende todas las disposiciones vigentes de carácter general dictadas por la autoridad competente en la materia de que traten.
¿A quién se le podría reprochar este tipo delictivo? En principio, podría decirse que al proyectista, director de obra, constructor, administrador y/o inspector técnico.
En el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se dictó la ley 257 sobre conservación de fachadas, obligatoria para todos los edificios de propiedad horizontal y viviendas que tengan salientes sobre la vía pública. En el artículo 1° se enumeran los elementos que deberán ser mantenidos en buen estado como son: los balcones / barandas / ménsula / carteles / maceteros / revestimientos / ornamentos/ etc; párrafo incorporado al Código de Edificación artículo 6.3.1.1 (“Obligaciones del propietario relativas a la conservación de la obra”).
La ley responsabiliza a los propietarios pero es importante recordar que las fachadas forman parte de los espacios de “propiedad común” y sobre ellos es el administrador el mandatario y representante del consorcio quien debe realizar las tareas de mantenimiento, verificación y control.
La ley 257, que por analogía puede ser aplicada en todo el país, establece en los considerandos de su decreto reglamentario que debe preverse con anticipación el riesgo por falla, ruina o colapso de los elementos constructivos que no estén correctamente mantenidos, especificándose la periodicidad con que deberán inspeccionarse dependiendo de la antigüedad y estado de conservación.
Asimismo el artículo 1º del decreto dice: “…las verificaciones deberán incluir el estado de sus fijaciones, niveles, escuadra y estado de carga de los mismos…”.
Se consideran fachadas las del frente, contrafrente y laterales para los edificios de perímetro libre. Para los construidos entre predios, se consideran fachadas las de frente y contrafrente, como así también los tratamientos existentes en los muros divisorios (artículo 9 del decreto reglamentario 1232).
La verificación de fachadas y el correspondiente informe técnico, según lo establece la norma, deben ser encomendados a un profesional, debidamente matriculado en el Colegio o Consejo Profesional que es policía de su matrícula, a los fines que efectúe la inspección técnica. Este informe deberá ser presentado a la Municipalidad en los plazos y con la periodicidad que para cada caso la ley establece.
Conforme lo normado en la ley de propiedad horizontal, sobre la cual se basan todos los reglamentos de copropiedad, “…los propietarios tienen a su cargo las expensas de administración y reparación de las partes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro…”, “…el representante de los propietarios -es decir el administrador- actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos…” (artículos 8 y 11 de la ley 13512).
Es decir, si el administrador no cumple con su obligación de conservar y reparar la fachada está incumpliendo con el mandato que le fuera otorgado según ley 13.512 y artículo 1904 y ss. del Código Civil ; también incumple en los casos en que no realice la encomienda a un profesional matriculado, capacitado técnica y jurídicamente, para realizar la inspección e informe que da cumplimiento a la ley 257, en los términos del artículo 86 del Capítulo VIII del Decreto Ley 7887/55.
En el caso que el profesional realice un informe falso o una incorrecta verificación técnica, también se le podría reprochar a él ésta responsabilidad, a la que hacia referencia “ut supra” además, claro está, de poder imputársele la responsabilidad penal por falso informe conforme artículos 292 y 293 del Código Penal.
¿Qué sucede con el proyectista, director y constructor? Para ellos, además de analizar cada caso en particular, se estudiará la antigüedad del edificio, si se ha dado un mal uso al balcón -es decir un fin distinto para el que fue concebido- y si las tareas de verificación y mantenimiento fueron las correctas. No es lo mismo la responsabilidad en un edificio recientemente construido que en uno de 30 años. La memoria descriptiva del proyecto establecerá cuál es el material utilizado para las barandas y el porqué de su elección; la dirección de obra tendrá que verificar el fiel cumplimiento en la ejecución de los trabajos por parte de la empresa constructora, con los materiales y calidades indicadas por el proyectista (conforme artículos 46 y 47 del Decreto Ley 7887/55 y concordantes en las leyes provinciales sobre honorarios profesionales de arquitectos e ingenieros).
Para contestar el interrogante planteado ¿quién responde? puedo decir que, serán responsables aquellos que hayan intervenido en el proceso de construcción intelectual y/o material o en las tareas de mantenimiento y conservación actuando en forma negligente.
No es necesario tener el cien por ciento de la responsabilidad, ni actuar con dolo -intención de dañar- para que nos sean endilgados ciertos reproches y se nos cite a responder por ellos.
(*) Abogada y Arquitecta. Coautora de los libros “Arquitectura Legal Las Respuestas” y “Opus Jodex”.
ESTUDIO NERPITI & ASOCIADOS
Derecho y Arquitectura Integral
[email protected]
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