10 claves que hay que saber antes de firmar un contrato de alquiler

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El Movimiento de Inquilinos Pampeanos repasa el Código Civil y el de Comercio.

Ya sea por la primera vez o una renovación del contrato, alquilar un departamento, local comercial o una casa es una realidad que enfrentan los argentinos en un contexto nada fácil: en la mayoría de los casos, los valores se actualizan cada seis meses por una inflación que cierra el año por encima del 35%.

La falta de información, junto a organismos de control que no controlan, son las principales causas por las que la relación entre el inquilino, la inmobiliaria y el propietario está repleta de zonas grises. ¿Qué está bien y qué esta mal?; ¿Qué es legal y qué no?; ¿Dónde empiezan los derechos del inquilino y dónde terminan?... .

Desde el Movimiento de Inquilinos Pampeanos recordamos, que el Código Civil y de Comercio de la Nación Argentina es el que mayormente regula en el alquiler de vivienda única y destacamos los 10 puntos más importantes a tener en cuenta antes de firmar.

1). ¿Cuánto se paga de comisión?, ¿Por renovar contrato tenemos que volver a pagar comisión u honorarios?
Las inmobiliarias no deberían cobrar un mes de comisión, el valor de la comisión es de el 3% del valor total del contrato. Esto está determinado por el artículo N° 94 de la Ley Porvincial N° 861 de la Provincial de La Pampa.
Cuando hablamos de renovación nuestro Código Civil y de Comercio del la Nación es muy claro y en su Artículo N° 1218 dice: Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.

2). Si hay interés en una vivienda, ¿se seña o se reserva?
Siempre hay que señar, porque la reserva no está legislada. Si el propietario o la inmobiliaria luego se arrepienten de poner en alquiler la vivienda, deben reintegrar el doble de esa seña.

3). ¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda única?
Está prohibido firmar contratos para alquiler de vivienda por menos de dos años. Esto es así a nivel nacional según el artículo 1198 del Código Civil y Comercial. Es por eso que el propietario no puede rescindirlo antes.

4).¿Qué es lo primero que un inquilino debe hacer al llegar a la vivienda?
Durante los primeros 15 días, es importante hacer un inventario de todo lo que hay o falta en la vivienda, más allá de que esté especificado en el contrato (como por ejemplo, el modelo y marca del aire acondicionado). Luego hay que entregar una copia al propietario y otra a la inmobiliaria.

5). ¿Quién paga los arreglos y mantenimientos?
Muchas veces no se cumple, pero la obligación de mantener y arreglar la vivienda es del propietario según los Artículos N° 1200,1201,1202,1203 y 1204 del Código Civil y de Comercio. Esto es así siempre que se cumplan dos condiciones: el buen uso por parte del inquilino o se deteriore por el paso del tiempo.

6). ¿Quién paga las expensas?
Los inquilinos deben abonar las expensas ordinarias siempre y cuando el complejo de departamentos se constituya como consorcio, tenga una administración y esté inscripto como PH(propiedad horizontal), como por ejemplo, el cambio de luminaria, los gastos previsibles. El propietario paga las extraordinarias, como impuesto inmobiliario, fondo de reserva, etc.

7). ¿Qué pasa si se suspenden servicios como el gas, la luz o el agua?
El inquilino debe pagar los servicios que están a su cargo en tiempo y forma, pero si se suspenden por razones extraordinaria, corresponde una rebaja en el precio del alquiler. Por ejemplo, las inmobiliarias suelen alquilar viviendas a estrenar con luz de obra, y los cortes son frecuentes.

8). ¿Pueden no alquilarnos por tener hijos? ¿Es correcto pagar el I.V.A?
Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble. (Art. N° 1195 C.C. y C).
El alquiler de vivienda única está exento de IVA, por lo cual, no pueden incluir ese impuesto.

9). ¿Cuántos meses se debe pagar de depósito en garantía?
Es hasta un mes del valor del alquiler por contrato y debería ser devuelto actualizados al finalizar o rescindir el mismo.

10). ¿Qué pasa cuando se termina el contrato y se deja la vivienda?
La entrega de las llaves el paso más evidente, pero no el único. El inquilino debe pedirle al propietario o a la inmobiliaria un recibo con fecha y dirección del inmueble que certifique dicha entrega.

Éste Movimiento de Inquilinos Pampeanos ofrece información y ayuda en caso de que no haya cumplimiento por parte de las inmobiliarias.
Cuando te cobran 1 mes o más de comisión inmobiliaria, podes hacer tu reclamo, presentando recibo/s o factura/s en la oficina de DEFENSA DEL CONSUMIDOR LA PAMPA, Dirección: Av. San Martin Oeste N° 292 esquina Villegas. Tel: (02954) 455072.
Línea Gratuita: 0800-333-7148
Horario de Atención: Lunes a viernes de 7.00 a 17.00hs.

¿Qué hacer si en Defensa al Consumidor no te toman el reclamo?
Pueden recurrir personalmente a la FIA (Fiscalía de Investigaciones Administrativas) en la Sede de Rivadavia 330 - Correo Postal 6300 Fax 02954-419800/02
e-mail: [email protected]
Recordemos que la Fiscalía de Investigaciones Administrativas es un organismo creado por la Ley Nº 1830, cuyo titular tiene la misión asignada por la Constitución Provincial, de investigar las conductas administrativas de los funcionarios y agentes de la Administración Pública, de los entes descentralizados y autárquicos, y de las empresas y sociedades del Estado, controladas por éste o en las que tenga participación.

El Ministerio de Gobierno y Justicia debería controlar al Colegio de Martilleros Públicos y Corredores de Comercio de la Provincia de La Pampa.
Hacer respetar tus derechos como inquilino/a depende de vos, no te dejes engañar, el Movimiento de Inquilinos Pampeanos está para ayudarte. Comunícate con nosotros: cel: (02954) 15 365104.